자영업을 시작하거나 상가를 새로 임차하려는 분들이라면 반드시 알아야 할 법이 있습니다.
바로 상가건물 임대차보호법입니다.
이 법은 상가 임차인의 권리를 보호해주는 핵심 법률로,
임대인의 일방적인 계약 해지나 과도한 임대료 인상으로부터 소상공인의 영업권을 지켜주는 역할을 합니다.
오늘은 2025년 개정 내용을 포함해
상가건물 임대차보호법의 주요 내용과 임대차계약서 작성 시 주의사항까지 자세히 알아보겠습니다.
1. 상가건물 임대차보호법이란?
상가건물 임대차보호법은 상가를 임차해 영업하는 세입자의 권리를 보호하기 위한 법입니다.
주택임대차보호법이 주거용 세입자를 위한 법이라면,
이 법은 상가·점포를 빌려 장사하는 사람을 위한 법입니다.
상가건물 임대차보호법은 임대인의 권한 남용을 막고,
자영업자와 소상공인의 안정적인 영업 환경을 보장하는 데 목적이 있습니다.
2. 적용 대상과 보증금 한도
상가건물 임대차보호법은 사업자등록이 되어 있는 영업용 건물에 적용됩니다.
식당, 미용실, 카페, 병원, 학원 등 거의 모든 상가 임차인이 해당됩니다.
단, 보증금이 일정 금액을 초과하면 법 적용에서 제외될 수 있습니다.
2025년 기준 지역별 한도는 다음과 같습니다.
지역보증금 한도 (초과 시 보호 제외)
| 서울 | 9억 원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 7억 원 |
| 광역시(군 제외) | 6억 원 |
| 그 외 지역 | 5억 원 |
이 금액 이하의 상가는 대부분 법의 보호를 받을 수 있습니다.
3. 계약갱신요구권 (최대 10년 보장)
상가건물 임대차보호법의 핵심 조항 중 하나가 바로 계약갱신요구권입니다.
임차인은 최초 계약을 포함해 최대 10년간 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인은 아래의 경우를 제외하고는 이를 거절할 수 없습니다.
- 임차인이 3기 이상 차임(월세)을 연체한 경우
- 건물을 철거하거나 재건축할 계획이 있는 경우
- 무단 전대(재임대)나 불법 용도 사용
- 임대인 또는 직계가족이 직접 영업을 하려는 경우
즉, 정당한 사유가 없다면 임차인은 최대 10년 동안 안정적으로 영업을 이어갈 수 있습니다.
4. 임대료 인상 제한 (연 5% 이내)
상가건물 임대차보호법에서는 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한합니다.
따라서 임대인이 “시세가 올랐다”며 과도하게 월세를 인상하는 것은 불가능합니다.
예를 들어, 월세가 200만 원이라면
다음 갱신 시 최대 210만 원까지만 인상할 수 있습니다.
5. 권리금 회수 보호
권리금은 기존 영업자가 쌓은 단골, 입지, 시설 등 영업상의 가치를 새 임차인에게 넘길 때 받는 금액입니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호합니다.
임대인이 부당하게 새로운 임차인의 입점을 방해하면
임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
단, 아래의 경우는 예외로 인정됩니다.
- 임대인이 직접 영업하려는 경우
- 건물을 철거하거나 재건축하는 경우
- 신규 임차인의 신용 상태가 불량한 경우
이러한 경우를 제외하면 권리금 회수 방해는 불법 행위로 간주됩니다.
6. 보증금 보호, 대항력과 확정일자
임차인이 상가건물에 입주하고 사업자등록을 완료하면 대항력이 생깁니다.
대항력은 건물주가 바뀌어도 임대차 계약이 그대로 유지되도록 하는 효력입니다.
또한 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨
건물이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
TIP:
- 확정일자는 주민센터나 법원에서 받을 수 있습니다.
- 계약서 원본에 반드시 날짜가 기입되어야 합니다.
7. 분쟁이 생겼을 때는?
임대인과 분쟁이 발생하면,
‘상가건물 임대차분쟁조정위원회’를 통해 빠르고 저렴하게 해결할 수 있습니다.
법원 소송보다 절차가 간단하고,
전문 위원들이 조정안을 제시해 실질적인 도움을 받을 수 있습니다.
8. 2025년 개정 주요 내용
2025년 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 권리를 한층 더 강화했습니다.
- 계약갱신요구권 행사 절차 간소화
→ 이제는 이메일이나 문자 등 전자문서로도 갱신 요구 가능 - 권리금 보호 범위 확대
→ 기존 시설비 외에 영업정보, 고객 데이터 등도 포함 - 임대차 정보 공개 강화
→ 계약 전 보증금, 월세, 권리금 내역 열람 가능
9. 임대차계약서 작성 시 주의사항
상가건물 임대차보호법이 아무리 강력해도,
임대차계약서 작성 시 주의사항을 놓치면 분쟁이 생겼을 때 불리해질 수 있습니다.
아래 항목들은 반드시 계약 전 꼼꼼히 확인해야 합니다.
1️⃣ 등기부등본 확인
- 계약 전 반드시 건물의 등기부등본을 열람하세요.
- 실제 소유자가 임대인인지, 근저당이나 압류가 있는지를 확인해야 합니다.
- 근저당이 많으면 나중에 건물이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
2️⃣ 보증금과 월세 조건 명확히
- 보증금, 월세, 관리비, 부가세 포함 여부를 명확히 기재하세요.
- 구두로 한 약속은 증거가 되지 않으므로, 반드시 계약서에 서면으로 남기세요.
3️⃣ 계약기간과 갱신 조항
- 계약기간은 기본 2년 이상으로 설정하고,
- 만료 6개월~1개월 전에 갱신요구권 행사 가능함을 명시하세요.
4️⃣ 권리금 관련 조항
- 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않겠다는 조항을 명시하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
5️⃣ 인테리어, 시설물 원상복구 범위
- 인테리어 비용은 누가 부담하는지, 계약 종료 시 원상복구 범위를 구체적으로 적으세요.
- “원상복구”의 범위가 불명확하면 분쟁이 자주 발생합니다.
6️⃣ 확정일자 받기
- 계약서를 작성한 후 주민센터에서 확정일자를 꼭 받아야 보증금 보호가 가능합니다.
10. 핵심 요약표
구분주요 내용
| 계약기간 | 최소 1년 보장 (1년 미만도 1년으로 간주) |
| 갱신요구권 | 최대 10년까지 가능 |
| 임대료 인상 | 연 5% 이내 제한 |
| 권리금 | 회수기회 보장, 방해 시 손해배상 가능 |
| 대항력 | 입주 + 사업자등록 시 발생 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 가능 |
| 계약서 주의사항 | 등기부등본, 보증금 명시, 원상복구, 확정일자 필수 |
11. 마무리
상가건물 임대차보호법은 소상공인과 자영업자의 영업권을 지켜주는 중요한 법입니다.
하지만 법의 보호를 받기 위해서는 임대차계약서 작성 시 주의사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 무엇보다 중요합니다.
계약 전에는 반드시
- 등기부등본 확인
- 확정일자 부여
- 갱신요구권 행사 시기 확인
- 권리금 조항 명시
이 네 가지를 반드시 점검하세요.
이 내용을 숙지하면 불필요한 분쟁을 피하고, 안정적으로 영업을 이어갈 수 있습니다.
“상가건물 임대차보호법을 아는 사람만이 내 가게를 지킬 수 있습니다.”