다주택자 장기보유특별공제 가능 여부 정리
부동산을 팔 때 양도소득세를 줄이는 가장 강력한 방법 중 하나가 바로 장기보유특별공제(이하 장특공제)입니다.
하지만 다주택자의 경우 “과연 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?” 하는 의문이 생기죠.
이번 글에서는 다주택자의 장기보유특별공제 가능 여부와 예외사항, 절세 전략을 자세히 정리해보겠습니다. (2025.10.25) 기준 입니다.
1. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 오랫동안 보유한 사람에게 세 부담을 줄여주는 제도입니다.
즉, 부동산을 오래 보유할수록 양도차익의 일부를 공제받아 세금을 줄일 수 있는 혜택이죠.
* 기본 공식 *
양도차익 × 장기보유특별공제율 = 공제금액보유기간이 길수록 공제율이 높아져 '최대 30%'까지 공제가 가능합니다.
다만 1세대 1주택자의 경우에는 최대 80%까지 공제가 적용됩니다.
2. 다주택자도 장기보유특별공제가 가능할까?
결론부터 말하면,
다주택자라고 해서 무조건 장기보유특별공제를 못 받는 것은 아닙니다.
다만 보유한 부동산의 위치가 조정대상지역인지,
그리고 양도 시점에 주택 수가 몇 개인지에 따라 달라집니다.
3. 비조정지역 다주택자는 장기보유특별공제 가능
조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택이라면,
다주택자라도 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 충남 서산, 전남 여수 등 비조정지역의 아파트나 단독주택을 10년 이상 보유했다면,
다주택자라 하더라도 최대 30%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
즉, 조정대상지역 여부가 절세의 핵심 포인트입니다.
4. 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제 불가
문제는 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자입니다.
정부는 투기 억제를 위해 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 매도할 경우,
장기보유특별공제를 적용하지 않도록 제한하고 있습니다.
* 예시
- 서울 강남구, 마포구 등 조정대상지역에 2채 이상 보유
- 한 채를 매도할 경우 → 장기보유특별공제 적용 불가
게다가 단순히 장특공제만 안 되는 것이 아니라,
양도세 중과세(최대 75%)까지 적용되기 때문에 세 부담이 매우 커질 수 있습니다.
따라서 조정대상지역의 주택을 매도할 때는 반드시 전문가 상담이 필요합니다.
5. 1세대 1주택으로 전환하면 장기보유특별공제 가능
다주택자라도 매도 전 주택을 정리하여 1세대 1주택이 된 경우,
다시 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
즉, 양도 시점에 1주택만 남아 있으면 ‘1세대 1주택자’로 간주되어
보유·거주기간을 합산한 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
* 예시
3주택자였으나 다른 2채를 미리 처분하고,
남은 1채를 10년간 실거주 후 매도 → 최대 80% 장특공제 가능
이 경우는 ‘다주택자였다’는 과거 이력보다는
‘양도 시점에 1주택 상태인지’가 중요합니다.
6. 주택 외 자산은 예외적으로 가능
장기보유특별공제는 주택 외 자산에도 적용됩니다.
따라서 다주택자라도 토지, 상가, 오피스텔 등 비주택 부동산을 양도할 경우
보유기간에 따라 장특공제를 받을 수 있습니다.
자산 종류다주택자 장특공제 가능 여부
| 조정대상지역 내 주택 | ❌ 불가 |
| 비조정지역 주택 | ✅ 가능 |
| 토지, 상가 등 비주택 | ✅ 가능 |
| 오피스텔(주택 아님) | ✅ 가능 |
7. 절세 전략 정리
다주택자가 장기보유특별공제를 활용하기 위한 핵심 절세 전략을 요약하면 다음과 같습니다.
- 조정대상지역 외의 주택부터 매도하기
→ 장기보유특별공제 적용 가능 - 양도 전 주택 수를 줄여 1세대 1주택 상태로 만들기
→ 최대 80% 공제 가능 - 토지·상가 등 비주택 자산 먼저 매도하기
→ 다주택자라도 공제 가능 - 양도 시점을 조절해 과세 구간 최소화하기
→ 다른 소득과 겹치지 않게 연도 분산
정리하자면,
다주택자라고 해서 무조건 장기보유특별공제를 못 받는 것은 아닙니다.
하지만 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우에는 공제가 불가능하다는 점이 핵심이에요.
결국 절세의 열쇠는
‘어떤 지역의 주택을 언제, 어떤 순서로 팔 것인가’에 달려 있습니다.
양도세는 세율이 높고 규정이 자주 바뀌기 때문에,
실제 매도 전에는 반드시 세무 전문가와 상담해
자신에게 가장 유리한 시기와 방법으로 절세 전략을 세우는 것이 좋습니다.
