양도세 절세 팁 정리
부동산 관련해서 크게 3가지의 세금이 있습니다. 취득세, 재산세, 양도소득세
부동산을 살 때 내는 취득세, 부동산을 보유하고 있는 동안에 매 해마다 내는 재산세, 부동산을 팔 때 내는 양도소득세가 있습니다.
다른 세금들도 중요하지만 부동산을 매매할 때 가장 신경 써야 하는 부분 중 하나가 바로 '양도소득세(양도세)'입니다.
같은 금액으로 팔아도 세금을 얼마나 줄이느냐에 따라 실제 손에 남는 돈이 크게 달라집니다.
이번 글에서는 양도세의 기본 개념부터 절세를 위한 핵심 팁까지 체계적으로 정리해보겠습니다.
현재 기준(2025.10.25)입니다. 요즘 부동산 관련해서 정부가 계속 발표를 하고 있기 때문에 수시로 세금은 바뀔 수 있습니다. 참고용으로 보시고, 반드시 국세청 홈페이지에서 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
양도세란 무엇일까?
양도세는 말 그대로 '부동산, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)'에 부과되는 세금입니다.
즉, 매매가격에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이 과세 대상이 되죠.
양도차익 계산 공식
양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비) 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
여기서 중요한 점은 단순히 “얼마에 샀고 얼마에 팔았느냐”뿐 아니라,
보유기간, 거주 여부, 부동산의 종류 등에 따라 세율이 달라진다는 것입니다.
이 때문에 절세를 위해서는 미리 전략적으로 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.
** 양도소득세의 신고납부 **
- 예정신고
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를들어, 2025.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2025.9.30.까지입니다.
- 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함
- 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
- 확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
1. 보유 기간을 늘려라 – 장기보유특별공제 활용
양도세 절세의 핵심은 바로 장기보유특별공제입니다.
이 제도는 부동산을 오래 보유한 사람에게 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
- 일반 부동산의 경우: 3년 이상(6%) 부터 시작해서 보유 기간 1년에 2%씩, 최대 15년 이상(30%)까지 공제
- 1세대 1주택의 경우: 3년 이상 보유, 보유 40%, 거주 40%를 합산하여 최대 80% 공제 가능
즉, 장기간 보유하면서 실제로 거주까지 했다면 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
예를 들어 10년 이상 실거주한 1주택자는 최대 80%의 양도차익을 공제받을 수 있습니다.
다주택자에 대한 장기보유특별공제에 대해서는 다음 글에서 좀 더 자세히 다루도록 하겠습니다.
2. 1세대 1주택 비과세 요건 확인하기
가장 확실한 양도세 절세 방법은 비과세 요건을 충족하는 것입니다.
다음 조건을 모두 충족하면 양도세를 전혀 내지 않아도 됩니다.
- 1세대가 1주택만 보유할 것
- 보유기간이 2년 이상일 것(17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 거주 필요)
- 양도가액이 12억 원 이하일 것
예를 들어 서울의 조정대상지역 내 주택을 10년간 거주 후 매도했다면, 해당 주택은 12억 원 이하까지 양도세 전액 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서만 과세가 적용되므로, 양도가액을 12억 원 이하로 조정하는 전략도 절세에 도움이 됩니다.
3. 부부 공동명의로 절세하기
부동산을 부부 공동명의로 보유하면 양도차익을 분산시켜 세금을 줄일 수 있습니다.
예를 들어 1억 원의 양도차익이 발생했을 때 한 사람 명의라면 전액이 한 사람의 과세표준이 되지만,
공동명의라면 각각 5천만 원씩 나눠져 누진세율 구간을 낮출 수 있습니다.
단, 단순히 세금만 보고 공동명의로 변경할 경우
증여세 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
4. 필요경비를 꼼꼼히 챙기자
양도세를 계산할 때 필요경비를 얼마나 인정받느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
따라서 단 한 푼이라도 인정받을 수 있는 비용은 반드시 증빙을 남겨야 합니다.
인정되는 필요경비 예시
- 취득세, 등록세, 법무사 수수료
- 리모델링, 인테리어, 보수공사 비용
- 중개수수료, 감정평가 수수료
- 양도 시 발생한 각종 수수료나 광고비
이러한 경비는 영수증, 계약서, 이체내역 등 증빙자료가 있어야 공제받을 수 있습니다.
따라서 부동산 관련 서류는 반드시 보관하는 습관이 필요합니다.
5. 양도 시기 조절로 절세하기
양도세는 연간 과세 기준으로 부과됩니다.
따라서 양도 시기를 조절해 다음 해로 넘기면 과세 시점을 늦출 수 있고, 다른 소득과 겹치지 않게 조정할 수 있습니다.
예를 들어 12월에 매도 계약을 체결하더라도 잔금 지급일이 다음 해 1월이라면, 실제 양도 시기는 다음 해로 간주됩니다.
이런 시기 조절만으로도 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
6. 일시적 2주택자의 비과세 요건 활용
이사나 실거주 목적의 매매로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우,
특정 요건을 충족하면 기존 주택에 대한 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
일시적 2주택 비과세 요건
- 새 주택을 산 뒤 1년 이내에 기존 주택을 양도할 것
- 두 주택 모두 1세대 1주택 요건을 충족할 것
이 규정을 잘 활용하면 이사 시 양도세 부담 없이 집을 갈아탈 수 있습니다.
단, 조정대상지역 내에서는 조건이 다소 엄격해지므로 주의가 필요합니다.
7. 증여 후 양도 전략
부동산 가격이 크게 오른 경우, 양도세 부담이 너무 크다면 증여를 통한 세금 분산도 고려할 수 있습니다.
예를 들어, 부모가 자녀에게 일부 지분을 증여한 후 매도하면
양도차익이 분할되어 각자에게 과세되므로 누진세 부담을 낮출 수 있습니다.
다만, 증여 후 5년 이내에 양도하면
증여받은 부분도 합산되어 과세될 수 있으므로 시간 차이를 두는 것이 핵심입니다.
8. 다주택자의 중과세 피하기
조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 경우에는 양도세 중과가 적용됩니다.
보유기간 2년 이상으로서 22.5.10~26.5.9일까지 양도하는 주택은 양도소득세 중과 한시적 배제합니다.
- 2주택: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
따라서 매도 순서와 시기 조절이 절세에 매우 중요합니다.
세 부담이 큰 주택부터 정리하거나, 비조정지역 주택을 먼저 처분하는 전략을 세워야 합니다.
9. 세무 전문가 상담은 필수
양도세는 단순히 계산만으로 끝나는 세금이 아닙니다.
보유 기간, 거주 여부, 가족 관계, 주택 수, 취득 시점 등 개별 조건에 따라 세율이 달라지는 복잡한 세금입니다.
따라서 매도 전에는 반드시 세무사나 공인회계사와 상담해 본인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 세우는 것이 좋습니다.
양도세 절세는 ‘팔 때 생각하는 것’이 아니라 미리 계획해야 하는 것입니다.
보유기간, 거주 여부, 양도 시기, 명의 구조 등 여러 요소를 종합적으로 관리해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.
특히 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 필요경비 증빙 등은 지금부터 준비만 잘해도 수천만 원의 차이를 만들 수 있습니다.
양도세 절세의 핵심은 미리 계획하고 꼼꼼히 기록하는 것, 이 한 가지 원칙만 지켜도 훨씬 현명한 부동산 자산 관리가 가능합니다.
